Večina ljudi se vsaj enkrat v življenju sreča z reševanjem stanovanjskega problema. Ta je vedno povezan z denarjem. Kakšni so ti stroški je v prvi vrsti odvisno od tega ali najamemo ali kupimo. Še bolj pomembna pa je kakovostna finančna konstrukcija, če gradimo sami. To je tudi največji izziv, ki se ga večina ljudi ne zaveda. Ana Vezovišek je pred nedavnim gostovala v oddaji na Radiu Slovenija, kjer je v Svetovalnem servisu poslušalcem dala nekaj nasvetov, kako se izogniti morebitnemu glavobolu zaradi slabega načrtovanja.

Povpraševanje po stanovanjskih kreditih je visoko

Euribor je danes še vedno nizek, zato je povpraševanje po stanovanjskih kreditih visoko. V prvi četrtini leta 2017 se je le-to povečalo za 50 %, pred tem smo bili Slovenci dokaj konzervativni oz. nismo najemali toliko stanovanjskih kreditov kot jih danes. Del teh je bilo namenjenih novogradnjam oziroma je še vedno, a od junija, ko je v veljavo stopil nov zakon o graditvi objektov, so se spremenile tudi zahteve banke. Odslej je pri večini potrebno še več dokumentacije.

“Banke so zdaj bolj pozorne na to, kakšna nepremičnina je in ali je vse skladno z zakonom, ne gre več le za gradbeno dovoljenje, ampak je treba imeti tudi uporabno dovoljenje. Seveda pa obstajajo razlike med bankami, nekatere so strožje, kot druge in zahtevajo vse mogoče. Presenečeni so tudi tisti, ki uporabnega dovoljenja v preteklosti niso pridobili in bi danes želeli prodati nepremičnino, pa imajo zdaj težavo s tem. Potrebno bo še kar nekaj prakse, da bo vse skupaj poenostavljeno in predvsem lažje razumljivo za vse,” pravi Ana Vezovišek, specialistka za financiranje in osebni proračun. Zaradi takšnih zahtev se lahko zgodi, da kredit ni pravočasno realiziran, tega pa zna biti v prihodnje še več, saj tudi nepremičninski strokovnjaki poudarjajo, da je v Sloveniji zelo veliko nepremičnin brez uporabnega dovoljenja.

Finančna konstrukcija pri gradnji je pomembna!

Razlika med financiranjem nakupa ali gradnje je velika. “Največja je v finančni konstrukciji. Ko kupujemo obstoječo nepremičnino je cena jasna, vemo, kakšna bo kupnina, kakšen je kriterij banke in koliko lastnih sredstev potrebujemo. Ko gre za gradnjo, pa so izzivi precej večji. Pa ne toliko s strani banke, kot nevarnosti napačne postavitve finančne slike. Stranka pogosto misli, da bo recimo 150 tisoč evrov dovolj za vse stroške in bo hiša pod streho. Dolgoletna praksa pa je pokazala, da se v povprečju uštejemo za najmanj 30 %,” opozarja Ana Vezovišek.

Kako je to videti v praksi? Pridemo na banko z zemljiščem, ta ga ovrednoti, običajno gre za rastočo hipoteko, imamo finančni plan, banka ga odobri, nato pa se lahko zalomi, ko ugotovimo, da smo pozabili na nekatere stroške, skrite napake o katerih nismo razmišljali in podobno. In na koncu nam zmanjka denarja. “Na srce polagam vsem, da ko se odločite za gradnjo, pri stroških obvezno dodajte 30 % nepredvidenih stroškov. Še vedno lahko na koncu vrnete posojilo, ki ga ne porabite. A iskreno, v 99 % vam ne bo ostalo nič,” dodaja.

Seveda pa se pri črpanju kreditnih sredstev za namen gradnje lahko tudi zalomi, a kot dodaja strokovnjakinja, se ljudje vse več poslužujejo montažnih hiš. “Niti v interesu tistega, ki gradi, niti banke ni, da projekt ne bi bil izveden do konca. Situacije se rešujejo s podaljšanjem, zamikom črpanja, a banka si v resnici želi, da se projekt čim prej zaključi, saj se zavedajo, da bolj ko se bo odlašalo, manj je možnosti, da bo izpeljan do konca.” 

Ko potrebujemo denar, se ponj najpogosteje odpravimo v banko, pa najsi gre za naš denar, ki ga imamo tam shranjenega na računu ali pa denar, ki ni naš, a bi si ga želeli izposoditi. V banki pričakujemo, da nam bodo znali svetovati, kako ravnati z našim denarjem, kako ga plemenititi, kako ga upravljati in na drugi strani, kako se varno zadolžiti, kaj je najbolje za nas itn. Takšno razmišljanje je zmotno in to končno priznavajo tudi nekatere banke.

Tako ima ena od bank v svojih predhodnih informacijah za kredit zapisano: »Banka ne zagotavlja osebnega svetovanja. Ne priporočamo vam nobenega posebnega kredita za nepremičnino, vendar vam glede na vaše odgovore na nekatera vprašanja ponujamo informacije o tem kreditu, da se lahko odločite sami.« Hmmmm. In kaj zdaj to pomeni? Katera pa so tista vprašanja, ki so nam jih postavili in naj bi po njihove mnenju igrala ključno vlogo pri ponudbi? So bila usmerjena na način, da bomo na koncu res dobili pravo ponudbo in se varno zadolžili?

Vsekakor je prav in pohvalno, da so banke začele svoje stranke obveščati o tem, da so stranke same tiste, ki sprejmejo končno odločitev in da nasvet s strani banke pravzaprav ni nasvet. Je »le« ponudba na podlagi informacij, ki so jih prejeli. Tak napis bi po našem mnenju morale imeti vse banke, saj roko na srce, njihovi kadri v veliki večini niso usposobljeni za osebno finančno svetovanje. Še vedno namreč zelo pogosto vidimo napis »osebni finančni svetovalec«, »finančni svetovalec« in podobno v tovrstnih inštitucijah, brez da bi se zavedali, da to v resnici niso. Preprosto so le prodajalci produktov svoje banke.

Ne samo banke …

A niso le banke in bančniki tisti, med katerimi ljudje iščejo osebne finančne svetovalce. Te poskušajo najti tudi na zavarovalnicah in pri zavarovalnih zastopnikih ter posrednikih, prav tako v borzno-posredniških hišah, v družbah za upravljanje in tržnikih vzajemnih skladov ter na številnih drugih, pogosto napačnih naslovih. Običajno gre za ljudi, ki so specializirani za eno od področij, to pa še zdaleč ne pomeni, da so pravi odgovor za celoten pregled na našimi osebnimi financami.

Osebno finančno svetovanje je vse prej kot preprosto, predvsem pa je odgovorno in zahteva veliko več znanja, kot ga danes pridobimo npr. v šoli ali pa od svojih prijateljev ekonomistov. Zahteva paleto znanj in celosten pregled. Seveda tudi vsak osebni finančni svetovalec ni dober za vsakogar, izbira je zato odvisna od naših potreb, zmožnosti in znanja. Ključno pa je, da od svetovalca prejmemo tisto, kar smo pričakovali in predvsem moramo dobiti.

A odločitev je na koncu vaša …

Bodimo iskreni … Kdaj začnemo na glas izražati naše nezadovoljstvo in iskati prave rešitve? Takrat, ko se že pošteno opečemo ali pa se je (morda imamo to srečo) opekel naš sodelavec, sosed itn. Odločitev je torej vaša – boste tvegali in čakali, da boste prepozni ali pa si boste vzeli malce več časa in začeli sprejemati prave odločitve na področju osebnih financ … 

Od 1. novembra dalje imajo tri banke, ki zajemajo tudi velik slovenskih lastnikov bančnih računov, nova nadomestila. NLB, Unicredit in Intesa Sanpaolo po novem potrošnikom zaračunavajo nadomestila za nakupe v državah izven evrskega območja, med katere spada tudi Hrvaška. Po novem naj bi plačevali tudi kartične spletne nakupe v tujini.

»Z novimi nadomestili postajajo plačljive storitve, ki so bile doslej za potrošnike brez stroškov, takšna nadomestila pa nam niso znana iz drugih držav članic EU,« so zapisali pri Zvezi potrošnikov Slovenije. Vse tri omenjene banke so že pozvali k preklicu uvedbe nadomestila za obdelavo neevrskih transakcij za kartico Maestro in plačilne kartice oz. obdelavo plačil in dvigov v tujih valutah za Mastercard in Viso.

Največ podražitev v letošnjem letu 

»Pri ZPS smo zelo presenečeni nad odločitvijo, da boste potrošnikom začeli neposredno zaračunavati storitve, ki so bile do zdaj pri uporabi najpogosteje uporabljanih plačilnih kartic pri vseh slovenskih bankah brezplačne. Takšna nadomestila nam niso znana niti iz drugih držav članic EU. Vaša odločitev lahko občutno poviša stroške velikega števila potrošnikov, ki na primer počitnikujejo na Hrvaškem ali pa ugodno nakupujejo pri spletnih ponudnikih v Veliki Britaniji. Prepričani smo tudi, da višina novega nadomestila nikakor ni upravičena s stroški vaše banke pri opravljanju teh storitev. V tem prepričanju nas še potrjuje dejstvo, da nameravate novo nadomestilo zaračunavati kot odstotek višine transakcije, čeprav so stroški banke pri tovrstnih transakcijah praviloma fiksni,« so pri ZPS med drugim zapisali v dopisu vsem trem bankam.

Kot pravijo, so nova nadomestila le vrh ledene gore letošnjega leta. »V okviru rednega spremljanja cen najpogosteje uporabljanih bančnih storitev smo že poleti ugotovili, da je bilo takšnih podražitev letos več kot v celotnem lanskem letu. Banke so svoje storitve nazadnje toliko dražile ob uvedbi davka na finančne storitve, ko so stroške davčne dajatve v celoti prenesle na potrošnike. Letos smo zabeležili skupaj 35 podražitev najbolj uporabljanih storitev pri Abanki, Banki Sparkasse, Delavski hranilnici, Hranilnici Lon, Intesi Sanpaolo, Gorenjski banki, NLB, SKB in Unicredit banki. Najvišje so bile podražitve trajnih nalogov: pri NLB za slabih 80 odstotkov, pri Intesi Sanpaolo pa za rekordnih 140 odstotkov,« pravijo pri ZPS.

Prihaja nova era bančništva

»Zanimivo je, da banke dvigujejo stroške storitve, ko pa prihaja nova era bančništva in bodo banke morale poceniti storitve ali bolje osnovne storitve nuditi celo brezplačno, v kolikor bodo želele ostati konkurenčne in obdržati komitente. Iz tujine že prihajajo nove banke, katerih poslovni modeli so popolnoma drugačni in kjer je stranka na prvem mestu. Prepričana sem, da bomo leta 2020 (če ne prej) že govorili o tem, katera banka ti nudi več storitev brezplačno in ne o tem katera je kaj podražila,« pa na nove čase, ki prihajajo opozarja Ana Vezovišek.

Pri ZPS opozarjajo še, da zaradi nejasnih poimenovanj ter vedno bolj obsežnih bančnih cenikov, potrošniki vse težje ugotavljajo, koliko jim bo banka v resnici zaračunala poslovanje z bančnim računom. Banka je svoje stranke o spremembah cen bančnih storitev, sicer dolžna opozoriti 2 meseca pred uveljavitvijo napovedane spremembe.

Unicredit banka umaknila del napovedanih podražitev

Naknadno pa smo izvedeli, da Unicredit banka napovedano nadomestilo za procesiranje trasakcij s kartico Maestro in Masterdcard, ki niso v evro valuti, do nadaljnjega ne bo zaračunavala. 

Verjetno ste že slišali, da banka vidi vse, kar se je dogajalo z vašimi računi, krediti in drugimi obveznostmi ne samo pri njej, ampak tudi na drugih bankah. Razlog za to je evidenca Sisbon, ki predstavlja osnovo za vse.

Pa ste vedeli, da si lahko naročite svoj izpis evidence? Dobro je namreč vedeti, kako namreč izgleda vaša “finančna kartoteka” še posebej, ko se odločate za najem kredita, odprtje transakcijskega računa, odobritev ali podaljšanje limita in podobno.

SISBON slovenski informacijski sistem bonitet je sistem, ki so ga banke in hranilnice skladno z Zakonom o bančništvu vzpostavile 1. januarja 2008.

Omogoča medsebojno izmenjavo in obdelavo osebnih podatkov o komitentih, fizičnih osebah med bankami, hranilnicami in drugimi pravnimi osebami, ki so skladno z ZBan uporabnice sistema in tudi upravljavke posredovanih podatkov.

To v praksi pomeni, da banke pred pričetkom postopka za realizacijo nekega posla najprej preverijo status stranke v evidenci.

Evidenca razkriva vse bančne posle vsakega posameznika. Koliko transakcijskih računov ima stranka odprtih, kakšni so obstoječi limiti po teh računih, koliko kreditnih kartic stranka uporablja, kakšno je stanje po obstoječih kreditih, datumi zapadlosti, morebitne neporavnane obveznosti, moratoriji po kreditih…

Niso pa to le podatki o tekočih poslih, temveč se hranijo vsi podatki izpred štirih let (torej tudi o morebitnih neaktivnih poslih).

Zakaj evidenca SISBON?

V preteklosti je stranka lahko na dveh različnih bankah oddala dve vlogi za kredit in z nekoliko znanja, pravimi informacijami, na koncu tudi dobila oba kredita izplačana. Vendar glavna težava ni bila v tem, da je najela dva kredita na podlagi lažnih podatkov, temveč v tem, da čez pol leta ali še prej ni bila sposobna odplačevati vseh teh obveznosti.

No, danes je to nemogoče. Nihče namreč ne more prikriti podatkov o morebitnih obstoječih obveznostih (kreditih), nerednem odplačevanju obstoječih ali preteklih kreditov ali terjatev, ki jih imajo do vas druge državne institucije (npr. Furs). Ja, tudi neplačana kazen iz naslova napačnega parkiranja bo vidna v evidenci kot aktivna terjatev. In če boste imeli veliko srečo vam bo banka ta spodrsljaj spregledala. Sicer se pa pripravite na vsa zaslišanja.

In kaj lahko storite sami?

Sami opravite vpogled v svojo evidenco (preko spletne povezave www.sisbon.si) ali pa le-to na posebnem obrazcu naročite v banki. Nato preglejte posamezne postavke saj nikoli ne veste … Morda imate navedene obveznosti katerih v resnici nimate ali pa je še vedno viden kredit, ki ste ga že zdavnaj odplačali. S tem se boste pripravili, imeli odgovore na vsa vprašanja in nenazadnje, prihranili si boste ogromno časa in slabe volje. 

Pred nekaj meseci je tudi v Slovenijo prišla berlinska banka N26, ki s svojimi nizkimi bančnimi stroški napoveduje pretres na evropskem bančnem trgu. Danes poslujejo že v 17-tih evropskih državah in imajo po njihovih besedah več kot 200 tisoč komitentov. Gre za brezpapirno poslovanje, preko računalnika ali še enostavneje preko mobilnega telefona.

O tem za kakšen račun gre in kakšne so, smo v praksi preverili tudi mi.

V osnovi gre za debetno Mastercard kartico, ki omogoča dvigovanje na bankomatu (pet dvigov mesečno je brezplačnih, naslednji pa se obračuna po dva evra na dvig), vodenje osebnega in poslovnega računa je brezplačno, plačevanje vseh položnic je brezplačno.

Pošiljanje denarja med uporabniki 

Izredno enostavno (in tudi brezplačno) je pošiljanje denarja med uporabniki N26, saj deluje izven plačilnega prometa in je transakcija vidna praktično v nekaj sekundah. Vse vaše transakcije so zavedene v aplikaciji in lahko spremljate porabo (neke vrste vodenje proračuna), na računu je tudi mogoče imeti limit katerega o.m. je 8,9 %, vendar vam ga ne priporočamo.

Račun je mogoče uporabljati kot edini bančni račun, pri čemer pa ga ne smete pozabiti prijaviti finančni upravi. To naredite na način, da izpolnite obrazec DR- 02 in ga pošljete na vaš davčni urad ali pa obrazec izpolnete preko portala E-davki.

Odprtje bančne računa z le enim klicem? Zakaj pa ne!

In kaj N26 pomeni za bančni trg? Banke se bodo morale začeti prilagajati in nižati cene poslovanja, sicer jim bodo tovrstne rešitve odpeljale precejšnje število komitentov. Za vse tiste, ki bi si želeli odpreti račun – to lahko storite preko naslednje povezave: https://n26.com/.

O tem so pisali tudi na Zvezi potrošnikov Slovenije, kjer so poleg dobrih stvari, ki smo jih izpostavili že mi, dodali še, da nimajo klasičnih storitev kot so krediti ali varčevanje.

»Odpiranje računa je dokaj enostavno: na spletnem mestu banke izpolnite vlogo za odprtje, na mobilnem telefonu namestite njihovo aplikacijo in se dogovorite za video pogovor, na katerem vas bodo uslužbenci banke identificirali; potrebujete svojo osebno izkaznico ali potni list. Pogovor poteka v angleščini, prav tako boste angleščino potrebovali pri branju dokumentacije in pri morebitni komunikaciji s klicnim centrom.«

Plačevanje položnic?

Izpostavili so še, da je kartica lahko zanimiva tudi za starše otrok in mladostnikov, saj lahko zapravijo le toliko, kolikor imajo sredstev na računu.

Na ZPS so našli tudi slabost, za katero pa smo v praksi že našli rešitev. »Ta račun ni primeren za plačevanje položnic, saj ne omogoča vnašanja reference plačila, kar lahko pri ponudniku povzroči nevšečnosti.« Ni čisto tako. V praksi smo se namreč znašli po svoje in referenčno številko enostavno vnesemo pod »comments«.

Izpostavili so še, da gre za občutno počasnejše plačevanje, saj je banka v tujini, a tudi tukaj ni čisto tako. Kot smo že zgoraj zapisali, gre celo hitreje, saj je prenos sredstev med uporabniki takojšen, pri ostalih pa gre za le en dan zamika. To pa je tako, kot če bi popoldan plačali iz sedanje banke na drugo in bodo sredstva na računu v vsakem primeru šele jutri.

Čas je, da nehamo (pre)plačevati bančne stroške.