V časniku Finance so svetovalcem postavili vprašanje kako v tem trenutku naložiti 10, 30 ali 50 tisoč evrov. Kratkoročno priporočam depozit na banki, dolgoročno – dlje kot pet let – pa je že precej odvisno od vrednosti privarčevanih sredstev,” je za časnik Finance povedal Mitja Vezovišek.

“Za doseganje naložbenih ciljev je treba oblikovati naložbeni portfelj, ki ga navadno sestavimo z uporabo enega ali več različnih naložbenih produktov, kot so delnice, obveznice, investicijski skladi in alternativne naložbe. Če predpostavljamo, da teh produktov stranka nima, in se osredotočimo le na prosta sredstva za naložbe ter finančne cilje, svetujem, da se naložbeni portfelj oblikuje glede na ročnost. Kratkoročno priporočam depozit na banki, dolgoročno – dlje kot pet let – pa je že precej odvisno od vrednosti privarčevanih sredstev,” je za časnik Finance povedal Mitja Vezovišek.

Tisti z 10 in 30 tisoč evri naj 20 odstotkov portfelja vložijo v srednjeročne obveznice oziroma obvezniške sklade, 40 odstotkov v dolgoročne obveznice oziroma sklade absolutnega donosa, 40 odstotkov pa v košarico delnic na razvitih (večji del) in trgih v razvoju (manjši del). Za vlagatelje, ki imajo na voljo več kot 30 tisoč evrov, priporočam nekoliko več tveganja. Tako naj 15 odstotkov sredstev naložijo v srednjeročne obveznice oziroma obvezniške sklade, 40 odstotkov v dolgoročne obveznice oziroma sklade absolutnega donosa, 30 odstotkov v košarico delnic na razvitih (večji del) in trgih v razvoju (manjši del) ter 15 odstotkov v alternativne naložbe, kot so zlato, surovine, nepremičnine in alternativni skladi.

Pri srednjeročnem vlaganju, torej od enega do pet let, priporočam kombinacijo obeh pristopov – kratkoročnega in dolgoročnega.«

Celoten članek je bil objavljen v časniku Finance. 

Po strmem padcu vrednosti nepremičnin v letu 2008, ki je povzročil globalno finančno krizo, so se cene nepremičnin po svetu večinoma že vrnile v območje pred krizo. V Sloveniji sicer še čakamo, da cene dosežejo dno, a marsikdo se spet spogleduje z nepremičnino kot naložbo.

Nepremičnine uvrščamo med štiri najpomembnejše alternativne naložbe oziroma naložbenene razrede, kamor spadajo še surovine in materiali, hedge skladi ter skladi zasebnega kapitala. Mnogi nepremičnine sicer razumejo drugače, saj mešajo bivalno nepremičnino z naložbenim razredom nepremičnin.

Teorija investiranja v nepremičnine ni enaka praksi!

Če alternativne naložbe uvrstimo v naložbeni portfelj pozitivno vplivamo na razmerje donos/tveganje, saj v portfelj prinašajo stabilnost na eni in presežne donose na drugi strani. To je posledica dejstva, da alternativne naložbe niso tako močno odvisne od sprememb obrestnih mer ter imajo manjšo volatilnost od tradicionalnih naložb, predvsem delnic. Težava pri tem je, da alternativne naložbe prinašajo drugačna tveganja, med katerimi lahko izpostavimo tveganje izdajatelja ter omejeno likvidnost.

Kakšen del v portfelju naj zavzemajo nepremičnine?

Vsi poznamo staro židovsko pravilo tretjin, ki je uporabno še danes. Če pravilo postavimo v današnje čase lahko rečemo, da naj alternativne naložbe obsegajo tretjino naložbenega portfelja. S tem mislim na vse alternativne naložbene razrede, ne le nepremičnine. Drugo tretjino portfelja naj zavzemajo delnice in tretjo denar ter garantirane naložbe.
Težava je v tem, ker v portfelju povprečnega Slovenca dominirajo nepremičnine, saj bivalna nepremičnina običajno predstavlja daleč največjo naložbo. Iz tega lahko sklepamo, da kupovanje dodatnih naložbenih nepremičnin, še posebej v fizični obliki, za povprečnega Slovenca ni priporočljivo. To se z mladimi generacijami sicer spreminja, saj nakup bivalne nepremičnine ni več tako samoumevno, za nekatere ga je celo nemogoče izvesti.

Načini investiranja v nepremičnine

Klasičen način investiranja v nepremičnine je direktno z nakupom, česar se poslužujemo predvsem pri nakupu bivalne nepremičnine. Pri naložbi v nepremičnine pa imamo na voljo še nekaj drugih možnosti, kot so nepremičninski skladi ali delnice nepremičninskih družb.
Tako skladi kot nepremičninske družbe odpravljajo največjo težavo pri investiranju v nepremičnine, ki je likvidnost. D1onosnost investiranja v nepremičnine je namreč podobna donosnosti delnic. V zadnjih 3 letih (podatek iz 31.03.2015) je namreč indeks GPR 250, ki je sestavljen iz 250 najbolj likvidnih globalnih nepremičninskih podjetij porasel za kar 60,1%, kar je razvidno iz spodnje slike.

 

Razvoj vrednosti nepremičninskega indeksa GPR 250

vir: Global Property Reserch, Q12015

Ob tem velja opozoriti na dejstvo, da je bila prav prenapihnjenost vrednosti nepremičnin v letu 2008 glavni razlog za hudo svetovno krizo in močan padec vrednosti praktično vseh naložbenih razredov, tudi nepremičnin.

Pasti pri investiranju v nepremičnine

Recimo, da smo kupili apartma na obali za 100.000 evrov kot naložbo. Res je, da imamo v tem primeru nepremičnino v fizični obliki, vendar takšen nakup prinaša s seboj veliko pasti. Če kasneje potrebujemo le del denarja, npr. 20.000 evrov za zdravljenje v tujini, ne moremo prodati le 20% nepremičnine. Če pa želimo hitro prodati celo nepremičnino bomo pri tem običajno morali sprejeti bistveno nižjo ceno.
Nelikvidnost pa ni edina težava pri investiranju v nepremičnine. Pozorni moramo biti tudi na stroške financiranja, vzdrževanja, zavarovanja ter davke (ob prodaji ter nepremičninski davek, ki ga danes v Sloveniji še vedno poznamo le v obliki nadomestila za uporabo zemljišča). Pri odločanju za takšno investicijo moramo zato vzeti vsa tveganja in stroške v zakup.

Donosnost nepremičnin v fizični obliki

Nepremičnine kot naložba v fizični obliki prinašajo dva vira donosa. Prvi je kapitalska donosnost, kjer pričakujemo porast vrednosti nepremičnine skozi čas, drugi pa je tekoča donosnost od oddajanja v najem. Nepremičnine s potencialom za oddajanje imajo zato višjo vrednost kot brez njega.

Večina investitorjev žal ne zna izračunati sedanje vrednosti prihodnjih denarnih tokov od oddajanja v najem. Pri takšnem izračunu namreč ni dovolj enostavno predvideti višino mesečne najemnine in jo pomnožiti z 12, da bi dobili letno donosnost. Pri izračunu moramo namreč upoštevati tudi inflacijo, stroške financiranja, zavarovanja in investicijskega vzdrževanja, davke ter dejstvo, da naša nepremičnina verjetno ne bo stalno zasedena. Če bi upoštevali še vrednost našega dela in naše osebne stroške (telefon, gorivo ipd.) bi hitro ugotovili, da je realna donosnost od oddaje v najem bližje trem kot štirim odstotkom na leto.
Donosu od oddaje v najem je potrebno prišteti še porast vrednosti nepremičnine, ki pa je pri investiciji v le eno nepremičnino močno vprašljiv. Zato je tudi pri investiranju v nepremičnine razpršenost eno izmed glavnih pravil. To pa lahko dosežejo le posamezniki z naložbenim portfeljem v višini nekaj milijonov evrov, za vse ostale pa je bolje v nepremičnine investirati preko skladov oziroma nepremičninskih družb.

Nakup z možnostjo oddaje nepremičnine

V tujini se je zato uveljavila posebna oblika nakupa fizičnih nepremičnin, in sicer nakup z možnostjo oddaje. To v praksi pomeni, da kupite npr. apartma v strnjenem naselju, ki ga običajno upravlja priznana hotelska veriga ali podjetje specializirano za upravljanje z nepremičninami. Apartma je v vaši lasti, vendar upravljanje z njim prepustite upravljavcu. Ta skrbi za oddajo, čiščenje, vzdrževanje ipd., vi pa si le izberete termine v katerih boste apartma koristili sami.
Nakup z možnostjo oddaje je smiselna odločitev za investicijo v nepremičnine, če želite izkoristiti prednosti obeh svetov. Naložbenega in lastniškega, saj ponuja kombinacijo zadovoljevanja lastnih potreb po oddihu in naložbe v nepremičnine brez potrebe po lastnem delu. Nekaj takšnih primerov najdemo tudi na Hrvaški obali, ki je za Slovence že tradicionalno zanimiva.

Previdnost in načrt

Če se odločate o investiciji v nepremičnine ali vključitvi ostalih alternativnih naložbenih razredov v vaš naložbeni portfelj, previdnost ne bo odveč. Meje med alternativnimi naložbami in prevarami so včasih zelo tanke in jih s težavo prepoznamo tudi profesionalci, kaj šele posamezen investitor. Zato je prvi korak v procesu odločanja investicijski načrt (primer lahko najdete v knjigi Osebni finančni načrt), s katerim predvidite uteži posameznih naložbenih razredov v vašem portfelju. Na podlagi dobrega načrta lahko pristopite k izbiri naložb, najsi bo v obliki direktnega nakupa nepremičnine ali posrednega preko finančnih produktov, kot so nepremičninski skladi ali delnice nepremičninskih družb. Če ste v dilemi ali pa bi radi le preverili kako dober je vaš naložbeni portfelj, lahko to enostavno storite z naročilom drugega mnenja. Kaj je to in kakšne koristi lahko pričakujete od te storitve pa lahko preverite tukaj.

 

Avtor
Mitja Vezovišek, mag.
Osebni finančni svetovalec / Partner 

Če ste že naveličani neskončnih pogovorov s šefom o tem zakaj vam ne more zvišati plače ali pa vas enostavno omejuje dogovor vlade s sindikati, ne obupajte. Zbrali smo nekaj idej in nasvetov kako lahko sami povišate vaš razpoložljiv mesečni dohodek.

Zamenjaj in prihrani!

Zveza potrošnikov Slovenije je v letu 2014 organizirala odmevno akcijo z direktnim učinkom – znižanjem stroškov elektrike in plina, kar ima za posledico višji razpoložljiv dohodek posameznika oziroma družine. V letu 2015 lahko vzamete stvari v svoje roke in preverite možnosti za znižanje stroškov bivanja. Poleg računa za elektriko in plin lahko zmanjšate tudi račun za telefon, internet in televizijo, saj je konkurenca med ponudniki vse ostrejša, cene pa vse nižje. Če ponudnika katerekoli izmed zgoraj naštetih storitev storitve niste zamenjali že več kot leto dni je verjetnost, da lahko z menjavo prihranite kar 87%. Vse kar potrebujete je pol ure časa in google.

Pobrskajte po podstrešju in v omarah ter prodajte kar ne potrebujete

Raziskava iz Velike Britanije je razkrila, da ima povprečna družina v lasti kar 186 stvari, ki jih ne uporablja pa imajo vrednost. Če ste kupili novo televizijo, športno opremo ali pa ste za darilo dobili kakšno igračo ali kos obleke, potem na vaših tleh leži denar, ki ga morate le pobrati. O tem smo govorili tudi na lanskoletni Finančni šoli v sklopu projekta Vem, da ne vem.

Internet vam nudi vrsto priložnosti, da odvečne stvari prodate hitro in brez stroškov. Če še ne poznate spletne strani bolha.com potem je čas, da se registrirate in začnete prodajati. Pri tem upoštevajte pravilo, da je vsekakor čas za prodajo, če stvari niste uporabili v zadnjem letu. Tudi če se vam zdi, da jo boste še potrebovali … Star pregovor pravi, da česar se ne dotaknete leto dni, to lahko enostavno pogrešate. Vsi pa pravijo, da česar ne morete prodati je najbolje da donirate!

Kaj pa vaš izgubljen zaklad?

Večina družin ima izgubljen zaklad. Težava je, ker se tega ne zavedajo. S tem mislimo na več stvari, med katerimi izstopajo:

– denar na vašem bančnem računu
Zaklad se skriva v izgubljeni priložnosti za donose … Če ste imeli v zadnjih 5-ih letih denar na bančnem računu ste skupaj prejeli morda 5% obresti. Če bi ga investirali v globalno razpršen delniški sklad bi realizirali 60% donos, kar je kar 12x več! Če to počnete že 10 let, bi, kljub veliki krizi na trgu v letu 2008, v globalno razpršenem delniškem skladu realizirali 80% donos, medtem ko bi na banki še vedno imeli le 10% obresti. Če ne verjamete poglejte primer enega izmed najstarejših (in sploh ne najboljših) skladov TUKAJ.

– hobi, s katerim ne služite
Če dobro igrate tenis ali obvladate matematiko, pečete okusne piškote ali radi nabirate gobe, lahko s tem tudi zaslužite. Ljudje čedalje raje kupujejo od znancev, še posebej doma pridelano, lokalno hrano. In vsakdo raje za trenerja najame prijaznega fanta z vasi, kot pa plačuje drage učne ure neznancem. Le razširite novico o tem, da ste pripravljeni za nekaj evrov prenesti svoje znanje ali prodati domače izdelke drugim in opazujte, kaj se bo zgodilo.

– stroški, ki jih plačujete, brez da bi jih videli
Lansko leto smo na Finančni šoli razkrili, da Povprečen Slovenec letno izgubi 1208 evrov zaradi stroškov slabih finančnih odločitev. Z enakimi prihodki in pametnejšimi odločitvami glede financiranja svojih izdatkov bi lahko večino tega denarja privarčevali.

Dobra novica: 7% zlahka dosežete, kaj pa 9%?

Zdaj veste, da lahko tudi vi povečate razpoložljiv dohodek za 7%. Sledite zgoraj navedenim korakom in vztrajajte. V vsakem primeru preusmerite denar, ki ga po nepotrebnem plačujete bankam, zavarovalnicam in ostalim, v vaš žep.