»Obstaja več definicij alternativnih naložb, osnovna pa je, da so to vse naložbe, ki niso tradicionalne,« pravi Mitja Vezovišek, upravljavec osebnega premoženja. Poznamo tri vrste tradicionalnih naložb: delnice, obveznice in denar. »Druga definicija, ki govori o alternativnih naložbah pa govori o tem, da so to naložbe, ki ne kotirajo na borzi. Če ti dve definiciji kombiniramo, dobimo dober vtis, kaj to je alternativna naložba.«

Upravljavcu osebnega premoženja Mitji Vezovišku lahko prisluhnete v »podcastu« Mojih financ z naslovom Kaj se skriva v ozadju alternativnih naložb?, kjer v pogovoru z urednico Mojih financ Marjo Milič, razmišljata o alternativnih naložbah. Celoten posnetek je TUKAJ.

Pravila pri vrednotenju posamezne naložbe

V svetu naložb se pogosto pojavljajo prevare. Obstaja veliko ponaredb, imitacij alternativnih naložb. »Obstaja kar nekaj pravil, ki jih moramo upoštevati, ko vrednotimo posamezno naložbo. Povezane so z osnovnimi značilnostmi naložb.« Mitja ob tem našteva naslednja tri pravila:

Začnimo pri donosu. Če vam nekdo ponuja naložbo, ki prinaša dva odstotka na mesec, pa po možnosti še garantiran donos, to zelo, zelo spominja na prevaro in v 99,9 % je to prevara.
Če vam nekdo ponuja naložbo, ki ni transparentna in ni mogoče razumeti, od kod ustvarja donos in tega tudi nihče ne zna pojasniti, je spet zelo velika verjetnost, da gre za prevaro.
Tretja značilnost pa je, da vam to naložbo ponuja nekdo, ki se s tem ukvarja popoldansko, občasno. Dopoldan je lahko frizer ali mesar, popoldan pa vam ponuja najbolj vročo alternativno naložbo, ki vam bo prinesla petkrat boljše obresti kot depozit. Tam je že jasno, da gre za prevaro ali pa ta, ki vam jo ponuja, ne ve, o čem govori.

Dodaja tudi, da je znakov, da gre za prevaro še več. Včasih tudi profesionalni vlagatelji in svetovalci težko, na prvi pogled ločijo, ali gre za prevaro ali alternativno naložbo.

Vrhunska, najboljši upravljavci, ekskluziven dostop

Produkti so običajno dobro »zamaskirani«, še več, pojavljajo se v medijih in promovirajo jih znane osebnosti. »V Sloveniji je bilo več takih primerov, zadnji je bil Luxuris, ki ga je med drugim promoviral tudi Jure Košir. Ko povežeš zmagovalca, športno osebo, z neko naložbo, za katero pravijo, da je vrhunska in jo upravljajo najboljši upravljavci na svetu in imate samo vi ekskluziven dostop do nje, gre običajno za prevaro. Sem pa prepričan, da tudi Jure in mnogi profesionalci niso vedeli, da gre za prevaro. Bili pa smo skeptični,« pravi Mitja. Bilo je prelepo, da bi bilo res.

Zlato včasih hranilec vrednosti, danes pa …

Od prevar pa k pravim alternativnim naložbam. Zadnje čase je zelo aktualno trgovanje z zlatom. To je bilo še posebej aktualno pred predsedniškimi volitvami v Ameriki. Danes lahko unčo zlata kupimo za 1.190 dolarjev, kar je 12 % več kot v začetku letošnjega leta. A to je še vedno ena tretjina manj kot pred petimi leti. Kaj se torej dogaja z zlatom in kaj lahko pričakujemo?

»Unča je bila nekaj mesecev nazaj tudi 10 % več vredna. Letos je bil porast vrednosti opazen, a v zadnjem mesecu je prišlo do ponovnega padca vrednosti zlata. Zlato je včasih veljalo za hranilca vrednosti, zaščito pred inflacijo. To pa se je končalo leta 2008, ko je na trgu nastala histerija zaradi propada Lehman Brothers in krize, so špekulanti začeli prelivati kapital v zlato. To je pognalo ceno do 1.900 dolarjev in takrat je zlato, vsaj zame, izgubilo pridih varne, mirne naložbe. Morda bo to spet kdaj postalo, a v tem trenutku ni tako. Zlato je ljudska domača naložba. Če smo prej rekli, da je alternativna naložba tista, ki je ne moreš kupiti na borzi, to za zlato skoraj ne drži več. Danes lahko v obliki ETF ali ETFs skladov kupite zlato, ki je podprto s fizično naložbo. Kupite torej papir, da vam nekdo hrani zlato v švicarskem trezorju, s čimer smo blizu tega, kar ponujajo tradicionalne naložbe. Nihče ne ve, kaj se bo naprej zgodilo z zlatom,« poudarja strokovnjak.

Zlato temelj vsakega portfelja?

Nekateri pravijo, da je zlato temelj vsakega portfelja, a kot pravi Mitja Vezovišek, je to zastarela logika. »Je pa res, da obstajajo zelo uspešne teorije, ki kažejo, da je pravi delež zlata v portfelju nekje 7,5 %. To lahko pomaga pri stabilnosti portfelja, kar pomeni, da preprečuje velika nihanja. Portfeljem, ki imajo poleg zlata tudi druge naložbe, zlato lahko pomaga.«

Več o tem, kakšen »lesk« ima zlato v očeh Slovencev in kaj še priporoča upravljavec osebnega premoženja Mitja Vezovišek, pa lahko prisluhnete v »podcastu« Mojih financ z naslovom Kaj se skriva v ozadju alternativnih naložb?, kjer je Mitja Vezovišek, v pogovoru z urednico Mojih financ Marjo Milič, razkril še več. Celoten posnetek je TUKAJ.

Kako lahko zlezemo iz večnega minusa?

V prvi vrsti si moramo postaviti ta cilj in ga časovno opredeliti. Pogledati, kakšne so naše trenutne obveznosti, jih razvrstiti od najmanjše do največje in potem začeti odplačevati vse lepo po vrsti. Pri tem refinanciranje ni najboljša rešitev, saj v večini primerov čez leto ali dve spet zaidemo na stara pota.

Odločilno je, da začnemo spreminjati svoje navade in ravnanje z denarjem. Da poiščemo rezerve, ki jih lahko usmerimo v odplačevanje obveznosti. Kako to naredimo? Začne se pri zapisovanju čisto vseh prihodkov in odhodkov in kaj hitro bomo našli 10 ali 20 odstotkov sredstev, ki jih lahko preusmerimo drugam.

Na kaj moramo paziti, ko sklepamo zavarovanja?

Tudi pri izbiri ustreznih zavarovanj lahko veliko prihranimo s tem, da vnaprej premislimo, kakšnim finančnim tveganjem smo izpostavljeni. Najlažje je, da se vprašamo, kaj če. Kaj če me jutri več ni, kaj če se poškodujem, zbolim ali pa pride do zloma na borzi, potresa ali poplave v naravi?

Zato je prvi korak pri izbiri zavarovanj načrt zaščite življenja, delovne sposobnosti, zdravja in premoženja, tudi finančnega. Šele nato sledi izbira posameznih produktov, kjer je pametno upoštevati načelo čim manj, a vse, kar potrebujem. Pri tem pa vedno ločimo zavarovanje od varčevanja in primerjamo ponudbe vseh ponudnikov.

Kako je najbolje varčevati?

Tako da dosežemo največji donos na enoto tveganja, pri pa plačamo najnižje možne stroške in davke. Ja, sliši se preprosto, a v resnici ni. Tako kot ni enopomenskega odgovora, kjer je ta odvisen od naših predhodnih izkušenj, ciljev, ročnosti, naložbenega profila in strategije, starosti, premoženja in zneska, ki ga imamo na voljo za varčevanje.

Načeloma bi lahko rekli, da več imamo časa, znanja, izkušenj in denarja, več tveganja si lahko privoščimo in kompleksnejše finančne produkte lahko izbiramo. Sicer pa se je najbolje držati produktov, ki jih razumemo, ali poiskati strokovno pomoč osebnega finančnega svetovalca.

Kako je z zavarovanji, ki so hkrati varčevanja?

Zavarovanje in varčevanje je najbolje ločiti, saj so izkušnje pokazale, da je paketna ponudba, razen redkih izjem, vedno slabša. V večini primerov je bolje izbrati tako imenovano riziko zavarovanje, ki vsebuje le zavarovalno komponento, in varčevati ločeno.

Največja težava tako imenovanih naložbenih življenjskih zavarovanj, v katerih sta združena zavarovanje in varčevanje, je v visokih stroških, ki so jih zavarovalnice morale razkriti šele po sprejetju evropske direktive pred nekaj leti. Pred tem so uspešno prikrivale te stroške, ne samo strankam, temveč tudi zavarovalnim zastopnikom.

Številni med njimi še danes ne vedo, da je povprečen strošek ‘varčevanja’ pri naložbenih življenjskih zavarovanjih kar 14 odstotkov. In to ne vključuje stroška zavarovanja, to je rizika premije. A visoki stroški niso edina težava. Večina tovrstnih zavarovanj je povrhu vsega še nepregledna, ponuja le omejene možnosti sprememb in dvojno obdavčitev, kadar gre za dobo, krajšo od 10 let. Po drugi strani je varčevanje z naložbenimi življenjskimi zavarovanji po preteku 10 let neobdavčeno.

Prednost je tudi v tem, da nekatera zavarovanja ponujajo dostop do naložb, do katerih sicer z majhnimi zneski ni mogoče priti, vsebuje elemente garancije, ponujajo finančni vzvod in še kaj bi se našlo. Zato si tista redka naložbena življenjska zavarovanja, ki ponujajo tovrstne elemente in so hkrati stroškovna ugodna, zanimiva alternativa varčevanju v investicijskih skladih. A žal je takšnih pravih investicijskih zavarovanj (kot imenujemo naložbena življenjska zavarovanja z minimalno zavarovalno vsoto za smrt in brez dodatnih zavarovanj) zelo zelo malo.

Dan pred zgodovinskim referendumom v Veliki Britaniji smo se s sodelavci šalili, da nas ponoči čaka malo drugačen teambuilding. Načrt je bil, da se ob treh zjutraj dobimo v pisarni v Kristalni palači! Nataša je bila zadolžena, da prinese čips, Urban pivo, Dragano pa smo prosili za kavo iz Mc’Donaldsa, ki je odprt 24 ur. A, ker smo se dobro pripravili in ker vendarle nismo v Londonu, smo to noč mirno spali.

Zgodovinska odločitev jasna že od razpisa referenduma

Da bomo priča zgodovinski odločitvi, ki lahko vpliva tudi na naša življenja, ne samo naložbene portfelje, je bilo jasno že od razpisa referenduma. Dogajati pa se je začelo šele v zadnjem času. Naš naložben tim je že 10 dni pred referendumom sprejel odločitev, da vsem strankam, za katere spremljamo naložbene portfelje, pojasnimo tveganje in predlagamo prilagoditev njihovih portfeljev na način, da zmanjšamo delež tveganih (delniških) naložb. To se sicer lahko izkaže za napako, zato tega ni smiselno početi pogosto, a tokrat je naložbeni tim presodil, da gre za pomemben dogodek in je bolje igrati na varno.

Nekaj dni prej smo na delniških trgih videli začetek upadanja delniških indeksov. Razlog za padec so analitiki pripisovali strahu vlagateljev pred morebitnim izstopom Velike Britanije iz EU, saj so ankete prvič kazale, da bi Velika Britanija lahko izstopila iz EU (kar so poimenovali Brexit). A to ni bil edini razlog. Poleg Brexita so analitiki pozorno spremljali tudi zasedanje ameriške centralne banke, ki bo slej kot prej dvignila ključno obrestno mero, četudi tokrat tega še ni storila. Glede na brexit je vprašanje, kdaj sploh bo, saj lahko spet pričakujemo ukrepanje centralnih bank, ki bodo želele pomiriti finančne trge.

Kam z denarjem?

Dejstvo je, da se bližamo tudi poletnim dopustom, kar pomeni, da se bo zmanjšala likvidnost na trgu, kar lahko tečaje hitro potisne v eno ali drugo smer. V izogib negativnim pretresom smo strankam tako svetovali zmanjšanje uteži delniških naložb. Vprašanje je bilo le kam z denarjem? Obveznice namreč več ne ponujajo varnega zavetja, saj so zahtevane obrestne mere na zgodovinsko nizkih ravneh, zato je varno zavetje bolje iskati v denarju oziroma denarnih skladih, plemenitih kovinah in ostalih alternativnih naložbah. V letošnjem letu smo že pred brexit-om videli lepo rast plemenitih kovin in delnic zlatih rudnikov ter nafte. Medtem, ko so za plemenite kovine na čelu z zlatom napovedi še vedno dobre pa so analitiki mnenja, da se je rast nafte vsaj kratkoročno ustavila.

Brexit je tu! Kako naprej?

V teh dneh lahko pričakujemo močnejšo korekcijo na finančnih trgih, kar zna biti lepa priložnost za poceni nakupe. V primeru ustreznih reakcij politike in centralnih bank se bodo trgi hitro osredotočili na ekonomske kazalnike, ki so trenutno v ozadju ter naslednji veliki letošnji dogodek, ki bodo volitve v ZDA. Kljub temu, da precej vlagateljev ni bilo dobro pripravljenih na brexit, saj so trgi v zadnjih dneh pred referendumom rasli na podlagi napačnih anket, je na trgu ogromno denarja, ki čaka na priložnost. Zato več deset odstotnih padcev ni pričakovati. Po pričakovanjih raziskovalne družbe BCA Research naj bi največ izgubile prav delnice indeksa Euro Stoxx 50, in sicer predvidoma slabih 13 %, delnice indeksa FTSE 100 pa naj bi izgubile dobrih 10 %. Seveda tudi delnice trgov v razvoju ne bodo brez rdeče barve, najbolje jo znajo odnesti prav delnice ZDA.

“Kupuj, ko drugi bežijo!”

Vse skupaj zahteva ukrepanje v primeru enkratnih vplačil, medtem, ko takšni dogodki mesečnim varčevanjem pomagajo do boljše povprečne cene in s tem višje povprečne donosnosti. Zelo narobe bi bilo prekinjati obstoječa mesečna varčevanja, še posebej če imamo do cilja še vrsto let. Kar zadeva enkratna vplačila pa je za prilagoditev portfeljev verjetno že prepozno. Bolj smiselno bo ubrati strategijo Warrena Buffetta: “Kupuj, ko drugi bežijo!” Torej, pripravite denarnice, saj bomo lahko kupovali poceni. Le politiki in centralne banke morajo odigrati svojo vlogo …

Vas zanima, kako lahko vaš posel postane še uspešnejši? Ana Vezovišek je v reviji Delo razkrila ključne napotke za učinkovito poslovanje in vodenje podjetja. Preberite si jih!

Kaj spremeniti za še uspešnejši posel?

Za moške:

Ne živite v oblakih.
Včasih je treba priznati, da niste na vseh področjih najboljši in se je bolje po nasvet obrniti na strokovnjaka.
Poiščite pomoč. Če se znajdete v administraciji, prosite koga v družini ali zunaj, da vam priskoči na pomoč, saj se boste tako lažje posvetili strankam.
Pogovarjajte se s partnericami. Prav je, da vedo, koliko dohodkov morate generirati, da plačate zaposlene, povejte, če ste se zadolžili. Če bo na banki podpisala poroštvo za posojilo, mora vedeti, ali je podjetje v težavah. Ne dovolite, da družina zaradi tega zaide v finančne težave.

Za ženske:

Upajte si postaviti realno ceno. Takšna, kot bo vaša prva stranka, bodo tudi ostale.
Bodite samozavestne in si zaupajte. Če v vas verjamejo drugi, sami pa ne, to ni dovolj.
Informirajte se. Prav je, da ste striktne in se držite pravil, vendar je smiselno, da preverite tudi detajle. Tako boste lahko prihranile.

V prvem delu prispevka Podjetništvo in podjetje: Rezerva tudi na poslovnem računu (1. del) si lahko preberete o začetnih korakih uspešnega vodenja podjetja. V prispevku smo navedli tudi nekaj ključnih nasvetov, ki jih morate upoštevati, ko se odločate za ustanovitev podjetja.

Pripravila: Milka Bizovičar, Delo

Določite cilj, do kdaj boste vztrajali pri poslovni ideji, in se ne bojte poskusite z novo! Kako uspešno bo vaše podjetje, je odvisno od vas!

Od poslovne ideje do podjetja

Pred štirimi leti je Ana Vezovišek pustila službo v banki in šla na svojo podjetniško pot. Ukvarja se s finančnim svetovanjem, pri njej pa pomoč poiščejo tudi podjetniki.

»Najpogostejša težava podjetnikov je, da nimajo jasne vizije – ker so za vodenje posla in vsega, kar spada zraven, sami, živijo iz dneva v dan. Prihodke pogosto sproti potrošijo in ker na začetku niso konstantni, se zgodi, da jih hitro zmanjka denarja za plačilo prispevkov in znajdejo se v težavah. Kot podjetnik moraš pred seboj imeti jasne cilje in znati dobro načrtovati prihodke in odhodke,« izpostavlja Vezoviškova največje šibkosti podjetnikov.

Začetni koraki k podjetništvu: podjetje s čim manjšimi stroški

Na začetku je treba strmeti k temu, da ima podjetje čim manjše stroške. Nesmiselno je, da si ob zagonu posla priskrbimo najboljše vizitke in spletno stran, saj prve stranke dobimo z osebnim stikom – to so naši bližnji, prek njih pa se krog naročnikov začne širiti.

»Če začnemo na začetku: Smiselno je izbrati banko, ki bo za enake storitve kot druge, računala manj. Tu lahko veliko prihranimo. Zavedati se je treba tudi tega, da nam ob odprtju podjetje nihče od uradnih oseb, razen če so za to poklicane, ne bo svetoval, kako si urediti davščine. Poučiti se moramo na primer, kdaj je bolj smiselno, da smo davčno zavezanci, kdaj uveljavljamo normirane stroške …,« se je Vezoviškova spomnila primera, ko je podjetnica morala plačati več davka, kot če bi ga, če bi se na začetku poučila in izbrala optimalnejšo rešitev glede na njen posel.

Nasvet leta: ne obupajte!

Prav tako ne smemo biti preveč navezani na svojo idejo, tudi če čisto na začetku med nekaj ljudmi ni dobro sprejeta, ne prehitro obupati. To zadnje se ponavadi zgodi pri podjetnicah, ki na splošno manj verjamejo same vase. Trgu pustimo, da pove, ali izdelek oziroma storitev potrebuje oziroma hoče ali ne, in določimo čas, v katerem mora podjetje zaživeti, sicer pa se od ideje posloviti.

»Nekateri predolgo vztrajajo, ker zaprtje podjetja razumejo kot neuspeh. Pa to ni. Če se za to odločimo dovolj zgodaj, da ne ogrozimo finančne varnosti in se iz napak česa naučimo, to vzamemo kot priložnost za novo idejo. Ravno zaradi začetnega tveganja, ker ne moremo poznati odziva trga, nikakor ni dobro, da se zadolžimo, še prede sploh začnemo posel. Za to je smiselno imeti začetni kapital,« poudarja sogovornica.

Pustite drugim, da vam pomagajo

Še ena napaka, ki jo opaža pri še svežih podjetnikih je, da hočejo vse storiti sami. Zelo hitro je treba prepoznati, kdaj se bolj splača nekomu plačati za kakšno uro pomoči na dan, denimo za urejanje birokratskih stvari, pripravljanje ponudb, plačevanje in pripravljanje računov …, in se v tako pridobljenem času raje ukvarjati s stvarmi, v katerih je podjetnik najboljši.

Z mislijo na pokojnino

Ko posel steče in denar začne prihajati na račun, je smiselno, pravi Vezoviškova, da podjetnik loči osebno porabo od podjetja. Toda to ne pomeni, da poravna prispevke in preostanek denarja nakaže na osebni račun ter ga porabi.

Tudi na poslovnem računu je smiselno imeti nekaj zaloge, saj se nikoli ne ve, kako bo s strankami v naslednjem mesecu, ali bodo poravnale račune … Zagotoviti si moramo, da bomo lahko poravnali obveznosti do države, »blokadi računa se je resnično dobro izogniti«.

Razmišljajte o prihodkih po upokojitvi

Podjetnik mora imeti v mislih še dve stvari: prvič, kako bo v prihodnje z njegovo delovno sposobnostjo, kaj če zboli ali se poškoduje in ne bo več mogel služiti denarja oziroma, če se mu kaj zgodi, kako bo z njegovo družino.

To je še posebej pomembno, če prispeva glavnino sredstev v družinski proračun ali če je zadolžen. In drugič: kaj bo z njegovimi prihodki po upokojitvi. Kot pravi sogovornica, ni nič narobe, če podjetnik v aktivni dobi plačuje minimalne prispevke, vendar mora vedeti, da bo pokojnina temu primerna.

Tako imenovani »medvedji trg«, ki označuje padanje finančnih trgov, povzroča preplah pri mnogih investitorjih. Čeprav je »medvedji trg« normalen pojav na finančnih trgih, se je z njim težko spopasti. Zato je pomembno, da upoštevamo 4 ključne napotke, ki nam bodo pomagali prebroditi ta neprijetna obdobja.

1. Ne bodite impulzivni in nepotrpežljivi! V zadnjih 45 letih noben globalno razpršen portfelj, ki je imel naložbeno strukturo 60% delnic in 40% obveznic, ni imel negativnega donosa v obdobju 5 let. Čeprav je težko ohranjati optimizem in mirno kri v 5 letnem obdobju, je to ključna komponenta. V kolikor niste pripravljeni čakati 5 let na donos iz vaše investicije, potem je bolje, da se ne spuščate v naložbe, ki so vezane na kapitalske trge. Najprej pa morate pravilno zastaviti naložbeno strukturo glede na vaš naložbeni profil in stopnjo tveganja, ki ste jo pripravljeni sprejeti.

2. Nehajte spremljati dnevne novice v medijih! Kajti cilj finančnih medijev je, da v vas vzbudijo strah in paniko, tako jim naraste branost oz. gledanost, ki sta bistvena za pridobitev oglaševalcev. Zato ne predstavljajo realne baze informacij, ki bi vam pomagale in vas modro vodile skozi vaše naložbe.

3. Nehajte redno spremljati vaš portfelj! Raziskava je pokazala, da imajo investitorji, ki ne spremljajo redno svojega portfelja boljše rezultate, kot tisti, ki ga vsak dan pregledujejo. Naložbe so tek na dolge proge, zato morate pustiti času čas. Dnevno ali tedensko spremljanje vašega portfelja vas bo le spravilo ob živce in pripeljalo do napačnih odločitev.

4. Osredotočite se na nekaj drugega! Ne bodite pozorni na kratkotrajna nihanja, saj nikakor ne morete kontrolirati finančne trge. Skrb ne bo pomagala ne vam ne vašemu portfelju. Z naglimi odločitvami, ki bodo temeljile na trenutnih stanjih, pa boste povzročili več škode kot dobrega za vaš naložbeni portfelj. Zato se raje zaposlite z delom, družino ali hobiji.

Vir

V časniku Finance so svetovalcem postavili vprašanje kako v tem trenutku naložiti 10, 30 ali 50 tisoč evrov. Kratkoročno priporočam depozit na banki, dolgoročno – dlje kot pet let – pa je že precej odvisno od vrednosti privarčevanih sredstev,” je za časnik Finance povedal Mitja Vezovišek.

“Za doseganje naložbenih ciljev je treba oblikovati naložbeni portfelj, ki ga navadno sestavimo z uporabo enega ali več različnih naložbenih produktov, kot so delnice, obveznice, investicijski skladi in alternativne naložbe. Če predpostavljamo, da teh produktov stranka nima, in se osredotočimo le na prosta sredstva za naložbe ter finančne cilje, svetujem, da se naložbeni portfelj oblikuje glede na ročnost. Kratkoročno priporočam depozit na banki, dolgoročno – dlje kot pet let – pa je že precej odvisno od vrednosti privarčevanih sredstev,” je za časnik Finance povedal Mitja Vezovišek.

Tisti z 10 in 30 tisoč evri naj 20 odstotkov portfelja vložijo v srednjeročne obveznice oziroma obvezniške sklade, 40 odstotkov v dolgoročne obveznice oziroma sklade absolutnega donosa, 40 odstotkov pa v košarico delnic na razvitih (večji del) in trgih v razvoju (manjši del). Za vlagatelje, ki imajo na voljo več kot 30 tisoč evrov, priporočam nekoliko več tveganja. Tako naj 15 odstotkov sredstev naložijo v srednjeročne obveznice oziroma obvezniške sklade, 40 odstotkov v dolgoročne obveznice oziroma sklade absolutnega donosa, 30 odstotkov v košarico delnic na razvitih (večji del) in trgih v razvoju (manjši del) ter 15 odstotkov v alternativne naložbe, kot so zlato, surovine, nepremičnine in alternativni skladi.

Pri srednjeročnem vlaganju, torej od enega do pet let, priporočam kombinacijo obeh pristopov – kratkoročnega in dolgoročnega.«

Celoten članek je bil objavljen v časniku Finance.

Po strmem padcu vrednosti nepremičnin v letu 2008, ki je povzročil globalno finančno krizo, so se cene nepremičnin po svetu večinoma že vrnile v območje pred krizo. V Sloveniji sicer še čakamo, da cene dosežejo dno, a marsikdo se spet spogleduje z nepremičnino kot naložbo.

Nepremičnine uvrščamo med štiri najpomembnejše alternativne naložbe oziroma naložbenene razrede, kamor spadajo še surovine in materiali, hedge skladi ter skladi zasebnega kapitala. Mnogi nepremičnine sicer razumejo drugače, saj mešajo bivalno nepremičnino z naložbenim razredom nepremičnin.

Teorija investiranja v nepremičnine ni enaka praksi!

Če alternativne naložbe uvrstimo v naložbeni portfelj pozitivno vplivamo na razmerje donos/tveganje, saj v portfelj prinašajo stabilnost na eni in presežne donose na drugi strani. To je posledica dejstva, da alternativne naložbe niso tako močno odvisne od sprememb obrestnih mer ter imajo manjšo volatilnost od tradicionalnih naložb, predvsem delnic. Težava pri tem je, da alternativne naložbe prinašajo drugačna tveganja, med katerimi lahko izpostavimo tveganje izdajatelja ter omejeno likvidnost.

Kakšen del v portfelju naj zavzemajo nepremičnine?

Vsi poznamo staro židovsko pravilo tretjin, ki je uporabno še danes. Če pravilo postavimo v današnje čase lahko rečemo, da naj alternativne naložbe obsegajo tretjino naložbenega portfelja. S tem mislim na vse alternativne naložbene razrede, ne le nepremičnine. Drugo tretjino portfelja naj zavzemajo delnice in tretjo denar ter garantirane naložbe.
Težava je v tem, ker v portfelju povprečnega Slovenca dominirajo nepremičnine, saj bivalna nepremičnina običajno predstavlja daleč največjo naložbo. Iz tega lahko sklepamo, da kupovanje dodatnih naložbenih nepremičnin, še posebej v fizični obliki, za povprečnega Slovenca ni priporočljivo. To se z mladimi generacijami sicer spreminja, saj nakup bivalne nepremičnine ni več tako samoumevno, za nekatere ga je celo nemogoče izvesti.

Načini investiranja v nepremičnine

Klasičen način investiranja v nepremičnine je direktno z nakupom, česar se poslužujemo predvsem pri nakupu bivalne nepremičnine. Pri naložbi v nepremičnine pa imamo na voljo še nekaj drugih možnosti, kot so nepremičninski skladi ali delnice nepremičninskih družb.
Tako skladi kot nepremičninske družbe odpravljajo največjo težavo pri investiranju v nepremičnine, ki je likvidnost. D1onosnost investiranja v nepremičnine je namreč podobna donosnosti delnic. V zadnjih 3 letih (podatek iz 31.03.2015) je namreč indeks GPR 250, ki je sestavljen iz 250 najbolj likvidnih globalnih nepremičninskih podjetij porasel za kar 60,1%, kar je razvidno iz spodnje slike.

Razvoj vrednosti nepremičninskega indeksa GPR 250

vir: Global Property Reserch, Q12015

Ob tem velja opozoriti na dejstvo, da je bila prav prenapihnjenost vrednosti nepremičnin v letu 2008 glavni razlog za hudo svetovno krizo in močan padec vrednosti praktično vseh naložbenih razredov, tudi nepremičnin.

Pasti pri investiranju v nepremičnine

Recimo, da smo kupili apartma na obali za 100.000 evrov kot naložbo. Res je, da imamo v tem primeru nepremičnino v fizični obliki, vendar takšen nakup prinaša s seboj veliko pasti. Če kasneje potrebujemo le del denarja, npr. 20.000 evrov za zdravljenje v tujini, ne moremo prodati le 20% nepremičnine. Če pa želimo hitro prodati celo nepremičnino bomo pri tem običajno morali sprejeti bistveno nižjo ceno.
Nelikvidnost pa ni edina težava pri investiranju v nepremičnine. Pozorni moramo biti tudi na stroške financiranja, vzdrževanja, zavarovanja ter davke (ob prodaji ter nepremičninski davek, ki ga danes v Sloveniji še vedno poznamo le v obliki nadomestila za uporabo zemljišča). Pri odločanju za takšno investicijo moramo zato vzeti vsa tveganja in stroške v zakup.

Donosnost nepremičnin v fizični obliki

Nepremičnine kot naložba v fizični obliki prinašajo dva vira donosa. Prvi je kapitalska donosnost, kjer pričakujemo porast vrednosti nepremičnine skozi čas, drugi pa je tekoča donosnost od oddajanja v najem. Nepremičnine s potencialom za oddajanje imajo zato višjo vrednost kot brez njega.

Večina investitorjev žal ne zna izračunati sedanje vrednosti prihodnjih denarnih tokov od oddajanja v najem. Pri takšnem izračunu namreč ni dovolj enostavno predvideti višino mesečne najemnine in jo pomnožiti z 12, da bi dobili letno donosnost. Pri izračunu moramo namreč upoštevati tudi inflacijo, stroške financiranja, zavarovanja in investicijskega vzdrževanja, davke ter dejstvo, da naša nepremičnina verjetno ne bo stalno zasedena. Če bi upoštevali še vrednost našega dela in naše osebne stroške (telefon, gorivo ipd.) bi hitro ugotovili, da je realna donosnost od oddaje v najem bližje trem kot štirim odstotkom na leto.
Donosu od oddaje v najem je potrebno prišteti še porast vrednosti nepremičnine, ki pa je pri investiciji v le eno nepremičnino močno vprašljiv. Zato je tudi pri investiranju v nepremičnine razpršenost eno izmed glavnih pravil. To pa lahko dosežejo le posamezniki z naložbenim portfeljem v višini nekaj milijonov evrov, za vse ostale pa je bolje v nepremičnine investirati preko skladov oziroma nepremičninskih družb.

Nakup z možnostjo oddaje nepremičnine

V tujini se je zato uveljavila posebna oblika nakupa fizičnih nepremičnin, in sicer nakup z možnostjo oddaje. To v praksi pomeni, da kupite npr. apartma v strnjenem naselju, ki ga običajno upravlja priznana hotelska veriga ali podjetje specializirano za upravljanje z nepremičninami. Apartma je v vaši lasti, vendar upravljanje z njim prepustite upravljavcu. Ta skrbi za oddajo, čiščenje, vzdrževanje ipd., vi pa si le izberete termine v katerih boste apartma koristili sami.
Nakup z možnostjo oddaje je smiselna odločitev za investicijo v nepremičnine, če želite izkoristiti prednosti obeh svetov. Naložbenega in lastniškega, saj ponuja kombinacijo zadovoljevanja lastnih potreb po oddihu in naložbe v nepremičnine brez potrebe po lastnem delu. Nekaj takšnih primerov najdemo tudi na Hrvaški obali, ki je za Slovence že tradicionalno zanimiva.

Previdnost in načrt

Če se odločate o investiciji v nepremičnine ali vključitvi ostalih alternativnih naložbenih razredov v vaš naložbeni portfelj, previdnost ne bo odveč. Meje med alternativnimi naložbami in prevarami so včasih zelo tanke in jih s težavo prepoznamo tudi profesionalci, kaj šele posamezen investitor. Zato je prvi korak v procesu odločanja investicijski načrt (primer lahko najdete v knjigi Osebni finančni načrt), s katerim predvidite uteži posameznih naložbenih razredov v vašem portfelju. Na podlagi dobrega načrta lahko pristopite k izbiri naložb, najsi bo v obliki direktnega nakupa nepremičnine ali posrednega preko finančnih produktov, kot so nepremičninski skladi ali delnice nepremičninskih družb. Če ste v dilemi ali pa bi radi le preverili kako dober je vaš naložbeni portfelj, lahko to enostavno storite z naročilom drugega mnenja. Kaj je to in kakšne koristi lahko pričakujete od te storitve pa lahko preverite tukaj.

Avtor
Mitja Vezovišek, mag.
Osebni finančni svetovalec / Partner

Kdaj gre za prevaro in kdaj alternativno naložbo?