Večina ljudi se vsaj enkrat v življenju sreča z reševanjem stanovanjskega problema. Ta je vedno povezan z denarjem. Kakšni so ti stroški je v prvi vrsti odvisno od tega ali najamemo ali kupimo. Še bolj pomembna pa je kakovostna finančna konstrukcija, če gradimo sami. To je tudi največji izziv, ki se ga večina ljudi ne zaveda. Ana Vezovišek je pred nedavnim gostovala v oddaji na Radiu Slovenija, kjer je v Svetovalnem servisu poslušalcem dala nekaj nasvetov, kako se izogniti morebitnemu glavobolu zaradi slabega načrtovanja.

Povpraševanje po stanovanjskih kreditih je visoko

Euribor je danes še vedno nizek, zato je povpraševanje po stanovanjskih kreditih visoko. V prvi četrtini leta 2017 se je le-to povečalo za 50 %, pred tem smo bili Slovenci dokaj konzervativni oz. nismo najemali toliko stanovanjskih kreditov kot jih danes. Del teh je bilo namenjenih novogradnjam oziroma je še vedno, a od junija, ko je v veljavo stopil nov zakon o graditvi objektov, so se spremenile tudi zahteve banke. Odslej je pri večini potrebno še več dokumentacije.

“Banke so zdaj bolj pozorne na to, kakšna nepremičnina je in ali je vse skladno z zakonom, ne gre več le za gradbeno dovoljenje, ampak je treba imeti tudi uporabno dovoljenje. Seveda pa obstajajo razlike med bankami, nekatere so strožje, kot druge in zahtevajo vse mogoče. Presenečeni so tudi tisti, ki uporabnega dovoljenja v preteklosti niso pridobili in bi danes želeli prodati nepremičnino, pa imajo zdaj težavo s tem. Potrebno bo še kar nekaj prakse, da bo vse skupaj poenostavljeno in predvsem lažje razumljivo za vse,” pravi Ana Vezovišek, specialistka za financiranje in osebni proračun. Zaradi takšnih zahtev se lahko zgodi, da kredit ni pravočasno realiziran, tega pa zna biti v prihodnje še več, saj tudi nepremičninski strokovnjaki poudarjajo, da je v Sloveniji zelo veliko nepremičnin brez uporabnega dovoljenja.

Finančna konstrukcija pri gradnji je pomembna!

Razlika med financiranjem nakupa ali gradnje je velika. “Največja je v finančni konstrukciji. Ko kupujemo obstoječo nepremičnino je cena jasna, vemo, kakšna bo kupnina, kakšen je kriterij banke in koliko lastnih sredstev potrebujemo. Ko gre za gradnjo, pa so izzivi precej večji. Pa ne toliko s strani banke, kot nevarnosti napačne postavitve finančne slike. Stranka pogosto misli, da bo recimo 150 tisoč evrov dovolj za vse stroške in bo hiša pod streho. Dolgoletna praksa pa je pokazala, da se v povprečju uštejemo za najmanj 30 %,” opozarja Ana Vezovišek.

Kako je to videti v praksi? Pridemo na banko z zemljiščem, ta ga ovrednoti, običajno gre za rastočo hipoteko, imamo finančni plan, banka ga odobri, nato pa se lahko zalomi, ko ugotovimo, da smo pozabili na nekatere stroške, skrite napake o katerih nismo razmišljali in podobno. In na koncu nam zmanjka denarja. “Na srce polagam vsem, da ko se odločite za gradnjo, pri stroških obvezno dodajte 30 % nepredvidenih stroškov. Še vedno lahko na koncu vrnete posojilo, ki ga ne porabite. A iskreno, v 99 % vam ne bo ostalo nič,” dodaja.

Seveda pa se pri črpanju kreditnih sredstev za namen gradnje lahko tudi zalomi, a kot dodaja strokovnjakinja, se ljudje vse več poslužujejo montažnih hiš. “Niti v interesu tistega, ki gradi, niti banke ni, da projekt ne bi bil izveden do konca. Situacije se rešujejo s podaljšanjem, zamikom črpanja, a banka si v resnici želi, da se projekt čim prej zaključi, saj se zavedajo, da bolj ko se bo odlašalo, manj je možnosti, da bo izpeljan do konca.” 

Kot so že ničkolikokrat citirali največje ume človeštva, je za doseganje ciljev najpomembnejša najprej jasna definicija cilja, nato pa zelo močna volja, neomajnost, vztrajnost ter obilo energije za doseganje tega. Ne pa tudi pot, ki te pripelje do cilja. Le ta se razkriva sproti – z vsakim korakom na poti do cilja.

Pred dobrim letom dni se je pri meni oglasila mlada, izjemno sposobna podjetnica, ki je ravno krenila na svojo poslovno pot. Ker se je pred odprtjem podjetja dobro informirala, se je za začetek odločila, da izkoristi davčno darilo države v polni meri in si tako odprla normirani s.p..

Ko ti matična banka obrne hrbet …

Sočasno se je odločila tudi za nakup nepremičnine, ki bi jo lahko koristila tako s poslovnega vidika, kot tudi z vidika generiranja dodatnega prihodka v obliki kratkotrajnega oddajanja nepremičnine. Ko sva se prvič srečala in mi je predstavila svojo idejo, sem ji pojasnil, da ji brez ene celoletne bilance nobena banka ne bo odobrila kredita, ki ga je potrebovala za nakup nepremičnine. Kljub temu je nasvet preizkusila na način, da se je obrnila na več bank, pa je povsod naletela na enak (žal negativen) odgovor.

calculator-428294_640V začetku letošnjega leta se je ponovno lotila projekta nakupa nepremičnine in se zopet obrnila na nas. Tokrat je že imela v rokah celoletno bilanco, ki je kazala na visoke prihodke, zato smo ji pomagali na trgu poiskati banko, ki bi podprla nakup njene nepremičnine s kreditom. Kljub dani usmeritvi se je stranka obrnila na njeno matično banko (katero smo ji odsvetovali), češ da ji bodo zadeve uredili kar pri njih, »saj je bila konec koncev njihova dolgoletna (hišna) stranka«.

Po nekaj mesecih se je stranka zopet obrnila na nas, globoko razočarana in jezna, saj ji na matični banki v vsem tem času niso pomagali do kredita. So ji pa v vmesnem času povzročili kar nekaj nepovratnih stroškov z izdelavo več cenitev nepremičnin, ki bi jih lahko zastavila za kredit ter pripomogli k izgubi nekaj dobrih nakupnih priložnosti nepremičnin, ki so se v vmesnem času poleg vsega še podražile. Ko smo nato stranko usmerili na banko po našem izboru, pa so zadeve stekle v pravo smer.

Kaj pa prihodnost?

Pred tem smo se lotili tudi temeljitega pregleda njene preostale finančne situacije in ugotovili, da kot mlada podjetnica še ni poskrbela niti za svojo temeljno (socialno) varnost, torej za zaščito njene delovne sposobnosti, kaj šele da bi si uredila dobre temelje za njeno pokojnino. Kot plačnica minimalnih prispevkov (ob sicer izjemno visokih prihodkih) namreč ne more računati na kaj več, kot na minimalno državno nadomestilo v primeru delovne nezmožnosti in na minimalno pokojnino, če bo ob času njene upokojitve državna pokojnina sploh še obstajala.

Stranki smo podrobno predstavili prednosti in pasti njene trenutne življenjske situacije in ji podali predlog, kako najbolj optimalno urediti temelje njene finančne varnosti. Tokrat se je z našimi usmeritvami strinjala in s finančnega vidika mnogo bolj varno stopila novim izzivom naproti.

Miha Gumilar, osebni finančni svetovalec 

Na naš naslov velikokrat prejmemo vprašanja o tem, kako do lastnega stanovanja ali hiše. Pogosto se srečujemo tudi s situacijami, ko bi do lastne nepremičnine želeli ljudje, ki imajo vse prej kot idealne pogoje za to. K Ani Vezovišek, specialistki za financiranje in osebni proračun, pa je pred kratkim prišel par, ki želi zgraditi hišo.

Želita kupiti parcelo, v vrednosti približno 70 tisoč evrov, nato pa bi za gradnjo potrebovala še vsaj 50 tisoč evrov. Ob tem so njuni skupnih mesečni prihodki slabih dva tisoč evrov, upokojitev pa ju čaka že čez 10 oziroma 15 let. Ob tem pa nimata lastnih sredstev, razen stanovanja, ki ga ne želita zastaviti. Njuno vprašanje je bilo, katera banka bi bila primerna za projekt, za katerega želita čim več gotovine.

Ali verjamete v svojo plačilno sposobnost?

Ana Vezovišek jima je pripravila naslednji odgovor. »Če verjameta v svojo plačilno sposobnost in projekt, potem zastavitev res ne bi smela pomeniti težave. Če bosta zastavila stanovanje, bosta cilj zagotovo uresničila, in kar je pomembneje, ceneje bo! Hipoteko z obstoječe nepremičnine pa lahko izbrišeta takoj, ko bo hiša dokončana.«

Kaj se zgodi v primeru, da tega ne naredita? Poiskati bosta morala 100-odstotno financiranje za nakup parcele, ko bosta dobila gradbeno dovoljenje, pa še dodaten kredit za gradnjo. »To pomeni, da bosta imela najmanj dva kredita, če ne celo tri. S tem so povezani višji stroški in slabši pogoji banke, ki si jih zagotovo ne želita.«

Potreben je načrt odplačevanja

A to še ni vse. Pripraviti je treba tudi načrt odplačevanja, še prej pa ugotoviti, kakšen obrok si sploh lahko privoščita. »V prvi vrsti moramo izhajati iz družinskega proračuna, kasneje pa še iz vidika banke in formalne kreditne sposobnosti.«

Ob tem Ana poudarja, da se bo situacija ob izgradnji res lahko spremenila, a je treba živeti tudi do takrat. »Razmisliti morata o tem, ali bosta kasneje nepremičnino oddala ali prodala, na kakšna sredstva lahko računata in podobno. To so zelo pomembne informacije. Vem, da imata trenutno pred očmi projekt in ga želita uresničiti, a morata pred tem razdelati čisto vse pomembne postavke, sicer jima lahko nov kredit zagreni življenje. Preveč takih primerov sem že videla, ko je bila finančna slika na trhlih temeljih in jo je porušil že prvi nepredviden dogodek,« še dodaja izkušena strokovnjakinja.

To pa je le ena od »nepremičninskih« zgodb. Številna vprašanja in odgovore si lahko preberete v najnovejši knjigi Anini finančni recepti, kjer je združenih 44 receptov in 33 resničnih zgodb z rešitvami. Več …